Thanh khoản căn hộ Hà Nội giảm, giá sơ cấp vẫn ở mức 107 triệu đồng/m²

Thị trường căn hộ Hà Nội trong quý III/2026 ghi nhận sự suy giảm đồng thời về nguồn cung mới và lượng giao dịch. Theo Savills Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ chung giảm xuống 39%, trong khi giá bán sơ cấp bình quân vẫn ở mức khoảng 107 triệu đồng/m². Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng C chỉ chiếm 4% nguồn cung sơ cấp, cho thấy sự thiếu hụt sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận.

Trao đổi với MarketTimes về diễn biến thị trường bất động sản Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết phân khúc căn hộ để ở trong 9 tháng đầu năm 2026 vẫn có hoạt động tốt hơn so với biệt thự và nhà liền kề. Tuy nhiên, thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt về nguồn cung, thanh khoản và giá bán, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao.

Theo số liệu Savills công bố, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt khoảng 3.100 căn, giảm 42% so với quý trước và giảm 51% so với cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, lượng căn hộ bán được đạt khoảng 3.800 căn, giảm 17% theo quý và 14% theo năm. Tính chung 9 tháng đầu năm, toàn thị trường bán được khoảng 13.600 căn, thấp hơn cùng kỳ năm 2025 và mức ghi nhận trong năm 2024, nhưng vẫn cao hơn năm 2023.

Nguồn cung mới giảm 42%, tỷ lệ hấp thụ căn hộ lùi về 39%

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, sự suy giảm thanh khoản trong quý III/2026 diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc. Trong đó, căn hộ hạng A là nhóm có tác động lớn đến mức giảm tỷ lệ hấp thụ chung, trong khi căn hộ hạng B ghi nhận sự cải thiện nhẹ và căn hộ hạng C có mức cải thiện rõ hơn nhưng quy mô nguồn cung còn hạn chế.

Tại thời điểm quý III/2026, căn hộ hạng A chiếm khoảng 42% nguồn cung mới. Trong khi đó, căn hộ hạng B tiếp tục duy trì vai trò chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung và nhu cầu của thị trường khi xét chung 9 tháng đầu năm. Phân khúc hạng C dù có sự cải thiện về nguồn cung nhưng mức tăng chưa đáng kể, chưa đáp ứng được nhu cầu đối với các sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận.

Tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường Hà Nội hiện ở mức khoảng 9.700 căn, giảm so với quý trước do nguồn cung mới thu hẹp và một phần sản phẩm đã được tiêu thụ. Đáng chú ý, căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp. Đây là tỷ trọng rất thấp trong bối cảnh nhu cầu nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của người dân vẫn hiện hữu.

Tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường giảm xuống 39%, phản ánh sự thận trọng ngày càng lớn của người mua. Theo Savills, áp lực lãi suất cùng mặt bằng giá bất động sản cao là những yếu tố khiến thanh khoản phân hóa mạnh hơn, đặc biệt tại các dự án có giá bán vượt khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu.

Giá sơ cấp 107 triệu đồng/m², thị trường thứ cấp điều chỉnh quý thứ ba liên tiếp

Mặc dù nguồn cung và lượng giao dịch cùng giảm, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao. Theo Savills, giá sơ cấp bình quân trong quý III/2026 đạt khoảng 107 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước. Diễn biến này cho thấy mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp chưa có sự điều chỉnh mạnh dù sức mua đang chịu áp lực.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán bình quân đạt khoảng 75 triệu đồng/m². Đáng chú ý, đây là quý thứ ba liên tiếp giá căn hộ thứ cấp ghi nhận điều chỉnh, cho thấy thị trường đang có sự thay đổi về kỳ vọng giá và khả năng chấp nhận mức giá của người mua.

Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp theo số liệu bình quân hiện vào khoảng 32 triệu đồng/m². Tuy nhiên, mức chênh lệch này không đồng nghĩa cùng một loại căn hộ trên thị trường thứ cấp có giá thấp hơn tương ứng, bởi cơ cấu dự án, vị trí, chất lượng sản phẩm và thời điểm bàn giao giữa hai thị trường có sự khác biệt.

Theo bà Hằng, thị trường thứ cấp đang tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua so với nguồn hàng sơ cấp. Trong bối cảnh giá căn hộ mới duy trì ở mức cao, sự điều chỉnh trên thị trường chuyển nhượng có thể khiến người mua cân nhắc kỹ hơn giữa các phương án, đặc biệt với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và nguồn tài chính giới hạn.

Lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên người mua nhà và nhà đầu tư

Đánh giá về tác động của lãi suất, đại diện Savills Hà Nội cho biết mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức cao đã ảnh hưởng đến hoạt động thị trường từ quý IV/2025 và tiếp tục thể hiện qua các chỉ số trong quý I, quý II/2026.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng chịu tác động trực tiếp và rõ rệt nhất. Khi chi phí vay tăng, người mua phải tính toán lại khả năng trả nợ, trong khi nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trước những rủi ro về thanh khoản và biến động giá bất động sản.

Đối với người mua nhà để ở, mức độ ảnh hưởng phụ thuộc vào khả năng tự thu xếp tài chính và chính sách thanh toán của chủ đầu tư. Những khách hàng có nguồn vốn tự có lớn hoặc được hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán dài hạn có thể giảm bớt áp lực trong giai đoạn đầu. Ngược lại, người mua phải vay ngân hàng vẫn cần đánh giá kỹ nghĩa vụ trả nợ, đặc biệt khi khoản vay chuyển sang áp dụng lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Savills nhận định nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng. Tác động này có thể rõ rệt hơn tại những phân khúc có giá trị giao dịch lớn, yêu cầu nguồn vốn tự có cao và phụ thuộc nhiều vào tín dụng.

Căn hộ hạng C khan hiếm, phân khúc hạng B có thể tiếp tục giữ vai trò chủ đạo

Nhìn về những tháng cuối năm 2026 và đầu năm 2027, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng thị trường Hà Nội có nhiều dự án đang được khởi công, tạo kỳ vọng bổ sung nguồn cung căn hộ có mức giá phù hợp hơn trong thời gian tới. Tuy nhiên, tại thời điểm quý IV/2026, nguồn cung căn hộ hạng C vẫn chưa có sự cải thiện rõ rệt.

Trong bối cảnh nhu cầu đối với nhà ở vừa túi tiền chưa được đáp ứng đầy đủ, căn hộ hạng B được dự báo tiếp tục hưởng lợi. Đây là phân khúc có khoảng giá tương đối rộng, bao gồm những dự án có thể tiếp cận nhóm khách hàng vốn quan tâm đến căn hộ hạng C nhưng chưa tìm được sản phẩm phù hợp.

Theo Savills, các dự án căn hộ hạng B có mức giá hợp lý, tiến độ thanh toán thuận lợi và chính sách hỗ trợ tài chính thực chất vẫn có khả năng duy trì tỷ lệ hấp thụ ổn định. Tuy nhiên, sự phân hóa sẽ tiếp tục diễn ra khi những dự án có giá bán cao, không tương xứng với khả năng tài chính của người mua, đối mặt với thời gian tiêu thụ kéo dài hơn.

Đại diện Savills cho rằng chưa thể kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ căn hộ Hà Nội có sự đột phá trong quý IV/2026. Mặt bằng lãi suất, sự hạn chế của nguồn cung căn hộ hạng C và mức giá bán cao tiếp tục là những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định giao dịch.

Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, áp lực thanh khoản được dự báo còn lớn hơn khi nguồn cung trong thời gian tới tương đối dồi dào, trong khi giá bán vẫn ở mức cao. Việc sử dụng vốn vay để sở hữu các sản phẩm có giá trị lớn cũng khiến nhóm khách hàng này nhạy cảm hơn trước biến động lãi suất.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn giữa các nhóm sản phẩm. Khả năng tiêu thụ không còn phụ thuộc đơn thuần vào vị trí hay thương hiệu dự án, mà ngày càng gắn với mức giá, phương án thanh toán và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Thanh khoản giảm trong khi giá vẫn cao: Tín hiệu thị trường đang điều chỉnh kỳ vọng

Số liệu quý III/2026 cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang chịu áp lực từ cả giá bán và chi phí tài chính. Nguồn cung mới giảm 42%, lượng căn bán được giảm 17%, trong khi tỷ lệ hấp thụ chung chỉ còn 39%. Điều đáng chú ý là giá sơ cấp bình quân vẫn duy trì quanh 107 triệu đồng/m², cho thấy sự điều chỉnh về thanh khoản đang diễn ra rõ hơn so với biến động giá trên thị trường sơ cấp.

Việc giá thứ cấp điều chỉnh trong ba quý liên tiếp là diễn biến cần theo dõi, bởi đây là thị trường phản ánh trực tiếp quyết định chuyển nhượng của những người đang sở hữu tài sản. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa giá bình quân toàn thị trường và biến động giá của từng dự án. Những căn hộ có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và nhu cầu ở thực ổn định có thể có diễn biến khác với các sản phẩm đang chịu áp lực bán ra hoặc có mức giá vượt khả năng chi trả của khách hàng.

Nguồn cung thiếu cân đối mới là bài toán dài hạn của thị trường căn hộ Hà Nội

Căn hộ hạng C chỉ chiếm 4% nguồn cung sơ cấp, trong khi nhu cầu đối với nhóm sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận vẫn lớn. Điều này cho thấy sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng tài chính của người mua chưa được giải quyết. Khi sản phẩm phù hợp khan hiếm, một phần nhu cầu có thể dịch chuyển sang căn hộ hạng B ở khoảng giá thấp hơn hoặc thị trường thứ cấp, nhưng những lựa chọn này không phải lúc nào cũng đáp ứng được khả năng chi trả của người dân.

Trong giai đoạn tới, việc bổ sung nguồn cung căn hộ phù hợp với thu nhập sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường. Một thị trường lành mạnh cần được đánh giá bằng khả năng người dân tiếp cận nhà ở, tỷ lệ giao dịch thực tế và mức độ an toàn tài chính của người mua, thay vì chỉ nhìn vào mặt bằng giá bán liên tục được thiết lập ở những ngưỡng cao.