Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi: Ưu tiên nhà cho thuê, ngăn đầu cơ nhà ở xã hội

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được thảo luận với nhiều định hướng chính sách đáng chú ý, trong đó ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, hoàn thiện cơ chế quản lý nhà ở xã hội, hạn chế phân lô bán nền tại đô thị và làm rõ quyền lợi của người sở hữu căn hộ chung cư. Chính sách hướng tới mục tiêu bảo đảm nhu cầu có chỗ ở của người dân, đồng thời tăng cường vai trò điều tiết của Nhà nước đối với thị trường nhà ở.

Nhà ở thương mại vận hành theo thị trường, nhà ở chính sách có cơ chế riêng

Thảo luận tại tổ về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh nhu cầu nhà ở của người dân hiện rất lớn, trong khi nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả còn nhiều bất cập. Cơ cấu nhà ở hiện nay thiên về sở hữu, chưa phân định rõ các loại hình phục vụ nhu cầu và nhóm đối tượng khác nhau, khiến chính sách hỗ trợ chưa thực sự tập trung vào những người cần được ưu tiên.

Theo định hướng được nêu tại phiên thảo luận, dự thảo phân định bốn nhóm nhà ở, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Mỗi nhóm có cơ chế phát triển, ưu đãi và quản lý riêng, phù hợp với mục tiêu sử dụng và nhóm đối tượng thụ hưởng.

Đối với nhà ở thương mại, việc phát triển và giao dịch tiếp tục tuân theo cơ chế thị trường. Những người có điều kiện tài chính cao có thể lựa chọn các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, trong khi Nhà nước tập trung nguồn lực hỗ trợ các nhóm có nhu cầu nhà ở nhưng khả năng chi trả còn hạn chế.

Thủ tướng khẳng định quan điểm xuyên suốt là Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn. Chính sách nhà ở phải gắn với mục tiêu an sinh xã hội, bảo đảm người dân có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp.

Phát triển nhà ở cho thuê trở thành định hướng ưu tiên

Một trong những nội dung trọng tâm của dự thảo là phát triển nhà ở cho thuê thành trụ cột chiến lược trong chính sách an sinh. Định hướng này xuất phát từ thực tế giá nhà thương mại tăng cao trong những năm gần đây, vượt khả năng tích lũy của nhiều người lao động, đặc biệt là nhóm người trẻ tại các đô thị lớn.

Theo Thủ tướng, nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu được phát triển để bán, trong khi nhà ở cho thuê dù đã được đề cập trong pháp luật nhưng chưa có cơ chế ưu đãi đủ rõ ràng và khả thi để tạo động lực phát triển. Điều này khiến nguồn cung nhà cho thuê ổn định, dài hạn với giá phù hợp chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Để khắc phục, dự thảo dành một chương riêng cho nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở đầu tư bằng vốn nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở cho thuê đầu tư bằng nguồn vốn ngoài nhà nước và nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp.

Đi cùng cơ chế ưu đãi, dự thảo đề xuất kiểm soát giá thuê theo khung giá do UBND cấp tỉnh quy định đối với các loại hình thuộc phạm vi áp dụng. Mục tiêu là bảo đảm những ưu đãi dành cho chủ đầu tư được chuyển hóa thành lợi ích thực tế cho người thuê nhà, thay vì chỉ làm tăng lợi nhuận của doanh nghiệp.

Việc phát triển nhà ở cho thuê được kỳ vọng góp phần giảm áp lực sở hữu nhà ở, tạo thêm lựa chọn cho người dân và hạn chế tâm lý đầu cơ bất động sản. Đối với nhóm lao động trẻ, mô hình thuê nhà dài hạn có thể giúp ổn định cuộc sống mà không phải gánh khoản vay mua nhà quá lớn ngay từ giai đoạn đầu tích lũy tài chính.

Đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm

Bên cạnh phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo tiếp tục hoàn thiện cơ chế quản lý nhà ở xã hội nhằm ngăn ngừa tình trạng trục lợi chính sách. Theo Thủ tướng, các cơ quan chức năng đã cảnh báo nguy cơ một bộ phận người mua nhà ở xã hội chờ đủ thời hạn 5 năm để chuyển nhượng theo giá thị trường, biến sản phẩm an sinh thành công cụ đầu tư kiếm lời.

Để hạn chế tình trạng này, dự thảo đề xuất sau thời hạn 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng cho những người thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Quy định hướng tới việc duy trì nguồn nhà ở xã hội trong hệ thống an sinh, tránh tình trạng sản phẩm được hưởng ưu đãi sau đó chuyển hoàn toàn sang thị trường thương mại.

Đây là thay đổi đáng chú ý đối với quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội nếu được thông qua. Tuy nhiên, do nội dung đang ở giai đoạn dự thảo, phạm vi áp dụng và các quy định chuyển tiếp cần tiếp tục được làm rõ trong quá trình hoàn thiện pháp luật.

Dự thảo cũng xem xét điều chỉnh cách thức thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại các dự án nhà ở thương mại. Theo nội dung được trình bày, quy định hiện hành liên quan đến việc dành quỹ đất 20% hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính tương đương còn có những điểm chưa thống nhất về thời điểm tính tiền sử dụng đất giữa các luật.

Việc hoàn thiện quy định được kỳ vọng giúp địa phương chủ động lựa chọn phương án phù hợp với điều kiện thực tế, đồng thời bảo đảm nguồn lực phát triển nhà ở phục vụ chính sách an sinh.

Hạn chế phân lô bán nền, ưu tiên phát triển nhà cao tầng tại đô thị lớn

Một nội dung khác trong dự thảo là hạn chế tối đa hoạt động phân lô bán nền tại các đô thị, đặc biệt ở những khu vực có quỹ đất hạn chế và nhu cầu nhà ở lớn.

Theo đề xuất, tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I và loại II, chủ đầu tư dự án phải thực hiện xây dựng nhà ở thay vì chỉ phân lô và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua tự xây dựng. Đối với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh được xác định phạm vi áp dụng theo tiêu chí do Chính phủ quy định.

Thủ tướng cho rằng quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hạn chế, do đó cần ưu tiên phát triển nhà cao tầng để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân.

Nếu được thông qua, định hướng này có thể tác động đến cơ cấu nguồn cung bất động sản tại các đô thị, đặc biệt là phân khúc đất nền trong những dự án phát triển nhà ở. Đồng thời, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại mô hình phát triển dự án, tiến độ xây dựng và nhu cầu vốn khi không thể chỉ dựa vào hoạt động phân lô bán nền.

Làm rõ quyền sở hữu và trách nhiệm khi cải tạo chung cư cũ

Đối với nhà chung cư, dự thảo tập trung làm rõ quyền tài sản và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ để bảo đảm an toàn.

Theo nội dung được trình bày, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng. Khi công trình phải phá dỡ, chủ sở hữu được xem xét bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc tham gia đóng góp kinh phí xây dựng lại theo cơ chế pháp luật áp dụng.

Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng được định hướng gắn với quá trình tái thiết đô thị, nhằm giải quyết đồng thời vấn đề an toàn công trình, tổ chức không gian sống và phát triển hạ tầng.

Ngoài ra, dự thảo tiếp tục làm rõ ranh giới giữa phần sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư. Những nội dung này được kỳ vọng giảm tranh chấp trong quản lý, vận hành và sử dụng các công trình nhà ở nhiều chủ sở hữu.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Định hướng sửa đổi Luật Nhà ở cho thấy chính sách đang chuyển trọng tâm từ việc khuyến khích sở hữu sang bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở phù hợp. Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn vượt xa khả năng tích lũy của nhiều người lao động, phát triển nhà ở cho thuê dài hạn có thể trở thành giải pháp quan trọng để giảm áp lực tài chính và tạo thêm lựa chọn an cư.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở cho thuê chỉ phát triển bền vững khi có cơ chế đủ hấp dẫn đối với nhà đầu tư và đủ bảo vệ người thuê. Nếu ưu đãi không gắn với kiểm soát giá thuê, chất lượng vận hành và thời hạn thuê ổn định, chính sách khó đạt được mục tiêu an sinh. Tương tự, việc hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội cần có cơ chế thực thi minh bạch để ngăn trục lợi nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sở hữu.

Về dài hạn, một thị trường nhà ở lành mạnh cần có nhiều lựa chọn, từ sở hữu nhà thương mại, mua nhà ở xã hội đến thuê nhà dài hạn. Vai trò của Nhà nước không phải thay thế hoàn toàn cơ chế thị trường, mà là tạo hành lang pháp lý để nguồn lực được phân bổ hợp lý, hạn chế đầu cơ và giúp nhiều người dân tiếp cận chỗ ở phù hợp với thu nhập.