Hà Nội quy hoạch 9 trục động lực: Bản đồ giá trị bất động sản có thể được viết lại? | sunbacninh.vn

Hà Nội đang định hình một cấu trúc phát triển mới với 9 trục động lực chiến lược trong Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Nhưng nếu chỉ nhìn đây là 9 tuyến giao thông lớn, chúng ta có thể bỏ qua phần quan trọng nhất của câu chuyện.

Bởi theo định hướng được công bố, mỗi trục không chỉ làm nhiệm vụ kết nối mà còn gắn với một hoặc nhiều chức năng kinh tế riêng: đô thị sân bay, logistics, thương mại, tài chính, công nghệ cao, giáo dục, văn hóa, du lịch hay sinh thái.

Nói cách khác, Hà Nội đang muốn tạo ra những hành lang phát triển, thay vì tiếp tục dồn phần lớn sức ép dân số, việc làm và dịch vụ vào khu vực nội đô.

9 trục động lực của Hà Nội gồm những trục nào?

Theo tài liệu quy hoạch của Hà Nội, 9 trục gồm:

1. Nhật Tân – Nội Bài/Bắc Thăng Long – Nội Bài: phát triển đô thị sân bay, gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài.
2. Hồ Tây – Cổ Loa – sân bay Gia Bình: kết nối trung tâm với vùng kinh tế mới phía Đông Bắc, định hướng đô thị sáng tạo, tài chính và công nghệ cao.
3. Quốc lộ 5/cao tốc Hà Nội – Hải Phòng: hành lang dịch vụ, thương mại và logistics, kết nối Hà Nội với cửa ngõ cảng biển quốc tế.
4. Quốc lộ 1A/cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ: hành lang kinh tế kết nối phía Nam, tập trung công nghiệp hỗ trợ, logistics và vận tải đa phương thức.
5. Quốc lộ 21B/21C: vừa hỗ trợ giảm tải Quốc lộ 1A vừa phát triển không gian xanh, văn hóa và kết nối các khu vực di sản.
6. Quốc lộ 6/Hà Đông – Xuân Mai: hình thành chuỗi đô thị sinh thái kết nối trung tâm Hà Nội với Xuân Mai và cửa ngõ Tây Bắc.
7. Đại lộ Thăng Long/Hồ Tây – Ba Vì: kết nối với Hòa Lạc, phát triển kinh tế tri thức, khoa học, công nghệ, giáo dục và không gian văn hóa – cảnh quan.
8. Quốc lộ 32/Tây Thăng Long: kết nối trung tâm với Sơn Tây và vùng thượng lưu sông Hồng – Phú Thọ, định hướng dịch vụ, du lịch và văn hóa lịch sử.
9. Đại lộ cảnh quan sông Hồng: trục chiến lược, không gian xanh trung tâm đồng thời gắn với kinh tế, thương mại, dịch vụ và đô thị.

Điểm quan trọng nằm ở chỗ: 9 trục nhưng không phải 9 phiên bản giống nhau của một con đường.

Mỗi hành lang đang được định vị bằng một hệ sinh thái kinh tế khác nhau.

Phía Bắc: từ “đường ra sân bay” đến kinh tế sân bay

Nhật Tân – Nội Bài và Bắc Thăng Long – Nội Bài được xác định là trục xương sống của đô thị phía Bắc, gắn trực tiếp với Nội Bài.

Định hướng quy hoạch thậm chí đặt vấn đề phát triển mô hình đô thị sân bay tại đây.

Đây là khác biệt rất lớn về cách nhìn.

Một tuyến đường ra sân bay chủ yếu tạo giá trị từ khả năng di chuyển. Nhưng một đô thị sân bay có thể hình thành nhu cầu về logistics, thương mại, khách sạn, văn phòng, nghiên cứu, dịch vụ và lực lượng lao động.

Khi đó, động lực bất động sản không còn chỉ là “gần đường lớn”, mà đến từ hoạt động kinh tế được tạo ra xung quanh hạ tầng đó.

Phía Đông Bắc: Hồ Tây – Cổ Loa – Gia Bình mở một hướng phát triển mới

Trục Hồ Tây – Cổ Loa – sân bay Gia Bình có một vai trò khác.

Theo định hướng, đây sẽ là hành lang nối trung tâm Hà Nội với vùng kinh tế mới phía Đông Bắc và sân bay Gia Bình, đồng thời kết nối với các hành lang Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh và Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng.

Dọc hành lang được định hướng hình thành các trung tâm phát triển mới về đô thị sáng tạo, tài chính, công nghệ cao và dịch vụ chất lượng cao.

Nếu hiện thực hóa được cấu trúc này, phía Đông và Đông Bắc Hà Nội sẽ không còn đơn thuần là khu vực mở rộng dân cư.

Nó có khả năng trở thành một cực việc làm và dịch vụ mới.

Phía Đông và phía Nam: logistics trở thành một động lực

Quốc lộ 5/cao tốc Hà Nội – Hải Phòng và Quốc lộ 1A/Pháp Vân – Cầu Giẽ được định vị rõ hơn về thương mại, logistics, vận tải và công nghiệp hỗ trợ.

Đây là những hành lang đưa Hà Nội kết nối sâu hơn với hệ thống kinh tế vùng và cửa ngõ biển.

Với bất động sản, đây là chi tiết rất đáng chú ý.

Bởi một khu vực có thể tăng dân số nhờ nhà ở, nhưng để hình thành một cực đô thị bền vững, nó còn cần việc làm và hoạt động kinh tế.

Logistics, công nghiệp, thương mại và dịch vụ chính là những yếu tố có khả năng tạo ra nhu cầu sử dụng đất thực tế phía sau quá trình đô thị hóa.

Phía Tây: Hòa Lạc không chỉ là câu chuyện đất vùng ven

Đại lộ Thăng Long/Hồ Tây – Ba Vì được định hướng trở thành trục kết nối trung tâm với cực tăng trưởng Hòa Lạc và Ba Vì.

Điểm khác biệt của hành lang này là trọng tâm vào kinh tế tri thức, khoa học, công nghệ và giáo dục, đồng thời gắn với văn hóa Thăng Long – xứ Đoài.

Quốc lộ 6 – Hà Đông – Xuân Mai lại được định hướng theo chuỗi đô thị sinh thái; Quốc lộ 32 – Tây Thăng Long hướng tới Sơn Tây và không gian văn hóa, du lịch.

Như vậy, phía Tây không được định vị bằng một chức năng duy nhất mà đang hình thành nhiều lớp phát triển khác nhau.

Sông Hồng có thể trở thành “trục giữa” thay vì ranh giới

Đại lộ cảnh quan sông Hồng có lẽ là trục đặc biệt nhất.

Theo chuyên gia Nguyễn Thế Điệp, nếu được phát triển thành đại lộ cảnh quan trung tâm, hai bên sông có thể hình thành các hoạt động tài chính, thương mại, dịch vụ, văn hóa sáng tạo, khoa học công nghệ và du lịch.

Quan trọng hơn, sông Hồng được kỳ vọng trở thành không gian xanh chiến lược và góp phần tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội.

Điều này cho thấy một thay đổi về tư duy:

Sông Hồng có thể chuyển từ đường phân chia không gian đô thị thành một trục tổ chức không gian đô thị.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Đừng hỏi “đất cạnh trục nào sẽ tăng?”

Đây mới là phần Review Bất Động Sản cho rằng nhà đầu tư nên đặc biệt chú ý.

Mỗi khi một tuyến đường hay quy hoạch lớn xuất hiện, thị trường thường nhanh chóng đặt câu hỏi:

“Bất động sản quanh đó sẽ tăng bao nhiêu?”

Nhưng với 9 trục động lực, câu hỏi này có lẽ đang đặt quá sớm.

Bởi trục động lực ≠ tuyến đường mở ra là đất hai bên tự động tăng giá.

Một hành lang chỉ thực sự trở thành động lực khi phía sau nó hình thành được việc làm, dân cư, doanh nghiệp, dịch vụ, hạ tầng xã hội và dòng người sử dụng thực.

Do đó, thay vì chỉ nhìn khoảng cách một khu đất tới tuyến đường, Review Bất Động Sản cho rằng cần theo dõi ít nhất 4 lớp:

QUY HOẠCH → HẠ TẦNG → HỆ SINH THÁI KINH TẾ → NHU CẦU THỰC.

Thiếu một trong những mắt xích quan trọng này, kỳ vọng về giá bất động sản có thể đi trước giá trị thực rất xa.

Đây cũng phù hợp với cảnh báo trong bài nguồn: Hà Nội cần quản lý quy hoạch chặt chẽ để tránh phát triển tự phát hoặc đầu cơ đất đai làm méo mó thị trường.

Một bản đồ giá trị mới của Hà Nội?

Điều đáng quan tâm nhất của quy hoạch 9 trục vì vậy không phải Hà Nội sắp có thêm bao nhiêu tuyến đường.

Mà là thành phố đang cố gắng phân bổ lại nơi con người sống – làm việc – sản xuất – tiêu dùng – giải trí.

Nếu các hành lang kinh tế thực sự hình thành, giá trị đô thị trong tương lai có thể không còn tập trung quá mạnh vào câu chuyện “bao nhiêu km tới Hồ Gươm”.

Một khu vực xa lõi trung tâm nhưng nằm trong một cực có việc làm lớn, hạ tầng hoàn chỉnh và dịch vụ đầy đủ hoàn toàn có thể tạo ra giá trị sử dụng riêng.

Và đó mới có thể là thay đổi lớn nhất mà cấu trúc đa cực mang lại cho thị trường bất động sản Hà Nội.